Ko'chmas mulk sarmoyalaridan pul ishlash

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritishda pul ishlash haqida gap ketganda, buni amalga oshirishning ozgina usullari mavjud. Kontseptsiyalarni tushunish oson bo'lsa ham, ularni osonlikcha amalga oshirish va bajarish mumkin deb o'ylab aldanmang. Ko'chmas mulk asoslarini tushunish investorlarga o'z daromadlarini maksimal darajada oshirish uchun ishlashga yordam beradi. Ko'chmas mulk investorlarga boshqa portfel aktivlari sinfini beradi, diversifikatsiyani oshiradi va to'g'ri yondashilgan taqdirda xatarlarni cheklashi mumkin.

Investorlarning ko'chmas mulkdan pul ishlashining uchta asosiy usuli mavjud:

1. Mulk qiymatining oshishi
2. Mulkni ijarachilarga ijaraga berish orqali yig'ilgan ijara daromadlari
3. Ko'chmas mulkka bog'liq bo'lgan tadbirkorlik faoliyatidan olinadigan foyda

Albatta, ko'chmas mulk sarmoyalaridan to'g'ridan-to'g'ri yoki bilvosita foyda olishning har doim boshqa usullari mavjud, masalan, soliq garovi to'g'risidagi guvohnomalar kabi ko'proq ezoterik sohalarda ixtisoslashishni o'rganish. Biroq, yuqorida sanab o'tilgan uchta narsa ko'chmas mulk sohasida amalga oshirilgan passiv daromad va yakuniy boyliklarning aksariyat qismini tashkil etadi.

Ko'chmas mulkning mulk qiymatining oshishi

Birinchidan, mulkiy qiymatlar har doim ham oshib ketmasligini tushunishingiz muhimdir. Aktivlarning o'sishining bunday etishmasligi 1980-yillarning oxiri va 1990-yillarning boshlari va ko'chmas mulk bozori qulagan 2007-2009-yillar kabi davrlarda og'riqli tarzda namoyon bo'lishi mumkin .. Aslida, aksariyat hollarda mulk qiymatlari inflyatsiyani kamdan-kam yutib chiqadi - o'sish iqtisodiyotdagi o'rtacha narxlar.

Masalan, agar siz 500 ming dollarlik mulkka egalik qilsangiz va inflyatsiya 3 foizni tashkil etsa, sizning mol-mulkingiz 515 ming dollarga (500 ming x 1,03 foiz) sotilishi mumkin, ammo siz o'tgan yilgidan boyroq emassiz. Ya'ni, siz hali ham bir xil miqdordagi sut, non, pishloq, yog ', benzin va boshqa tovarlarni sotib olishingiz mumkin (haqiqatan ham, pishloq bu yil pasayib, benzin ko'tarilishi mumkin, ammo sizning turmush darajangiz taxminan bir xil bo'lib qoladi). Sababi, 15000 dollar daromad haqiqiy emas edi. Bu nominal edi va hech qanday real ta'sir ko'rsatmadi, chunki o'sish umumiy inflyatsiya bilan bog'liq edi.

Inflyatsiya va ko'chmas mulkka investitsiyalar

Inflyatsiya yuz berganda, dollar sotib olish qobiliyatiga ega bo'lmaydi, chunki bu hukumat soliqlar hisobiga tushadigan mablag'dan ko'proq mablag 'sarflaganda pulni yaratishi va bosib chiqarishi kerak. Qolganlari teng bo'lib, vaqt o'tishi bilan bu mavjud bo'lganlarning barchasiga olib keladi. dollar qiymatini yo'qotadi va o'tmishdagidan pastroq qiymatga ega bo'ladi.

Eng aqlli ko'chmas mulk sarmoyadorlari ko'chmas mulkda pul ishlashning usullaridan biri bu bir necha o'n yilliklarda hosil bo'ladigan holatdan foydalanishdir. Ular buni inflyatsiya uzoq muddatli qarzning amaldagi foiz stavkasidan yuqori bo'lishini taxmin qilishganda amalga oshiradilar.Bu vaqt ichida siz mulkni sotib olish, sotib olishni moliyalashtirish uchun pul qarz olish va keyin inflyatsiya o'sishini kutish orqali qimor o'ynashga tayyor odamlarni topishingiz mumkin. .

Inflyatsiya ko'tarilgach, ushbu investorlar ipoteka kreditlarini ancha arzonroq dollar bilan to'lashlari mumkin. Ushbu holat tejamkorlardan qarzdorlarga o'tkazishni anglatadi. Siz 1970 va 1980-yillarning boshlarida ko'plab ko'chmas mulk sarmoyadorlarini shu tarzda pul ishlashini ko'rgansiz .. 1979-1987 yillarda Pol Volker-Federal Reserve Reserve prezidenti inflyatsiya nazoratdan chiqib ketib, orqasiga 2x4 olib, uni olib keldi. foiz stavkalarini keskin oshirish orqali nazorat ostida.

Tsikl bo'yicha sozlangan qopqoq stavkasini sotib olish

Bu hiyla-nayrang - ko'chmas mulk sarmoyasining rentabellik darajasi - davriy ravishda tuzatilgan chegara stavkalari jozibador bo'lganda sotib olishdir. Siz ko'chmas mulkning biron bir qismi qachondir faqat hozirgi stavka stavkasi ko'rsatilishi kerak bo'lganidan ko'proq qiymatga ega bo'lishining o'ziga xos sababi bor deb o'ylaganingizda sotib olasiz.

Masalan, ko'chmas mulk ishlab chiqaruvchilari loyihani yoki ishlab chiqishni, ushbu loyihaning atrofidagi iqtisodiy vaziyatni yoki mulk narxini ko'rib chiqishlari va joriy baholashni qo'llab-quvvatlash uchun kelajakda ijara daromadlarini aniqlashlari mumkin. Hozirgi qiymat, aks holda rivojlanish atrofidagi hozirgi sharoitga qarab juda qimmat bo'lib ko'rinishi mumkin. Biroq, ular iqtisodiyotni, bozor omillarini va iste'molchilarni tushunganliklari sababli, ushbu investorlar kelajakdagi rentabellikni ko'rishlari mumkin.

Ehtimol siz katta er uchastkasida joylashgan dahshatli eski mehmonxonani gavjum savdo markaziga aylantirib, egasi uchun ijaraga beriladigan ofis binolari joylashgan. Naqd pul oqimlari, sof hozirgi qiymat mavjud emas, o'zingizga nima deyishingizdan qat'iy nazar, siz u yoki bu darajada spekulyatsiya qilasiz. Siz sotib olishni moliyalashtirish uchun qarzni ishlatsangiz, sizni qutqarish uchun siz nominal valyutada sezilarli inflyatsiyani talab qilasiz. Bundan tashqari, sizning foydangizga ishlash uchun biron bir past ehtimollik hodisasiga bog'liq bo'lishi mumkin.

Ijaraga ko'chmas mulk sarmoyasi sifatida

Ijara haqidan pul ishlash shunchalik oddiyki, hech qachon Monopoliya o'yinini o'ynagan har bir 6 yoshli bola visseral darajada asoslarning qanday ishlashini tushunadi. Agar sizda uy, ko'p qavatli uy, ofis binosi, mehmonxona yoki boshqa har qanday ko'chmas mulk sarmoyasi bo'lsa, siz ijaraga oluvchilarga mol-mulk yoki ob'ektdan foydalanishga ruxsat berish uchun haq olishingiz mumkin.

Albatta, oddiy va oson bir xil narsa emas. Agar sizda ko'p qavatli uylar yoki ijara uylari mavjud bo'lsa, siz singan hojatxonalardan tortib met laboratoriyalarida ishlaydigan ijarachilarga qadar o'zingizni hal qilishingiz mumkin.Agar siz savdo markazlari yoki ofis binolariga egalik qilsangiz, bankrot bo'lganingiz uchun ijaraga olgan biznes bilan shug'ullanishingiz mumkin. Agar siz sanoat omborlariga egalik qilsangiz, o'zingizning mulkingizdan foydalangan ijarachilarning xatti-harakatlari uchun ekologik tekshiruvlarga duch kelishingiz mumkin. Agar sizda saqlash birliklari bo'lsa, o'g'irlik tashvishga solishi mumkin. Ko'chmas mulkni ijaraga berishga sarmoyalar - bu siz qo'ng'iroq qilishingiz mumkin bo'lgan narsa emas va hamma narsa yaxshi bo'lishini kutishingiz mumkin.

Investitsiyalarni taqqoslash uchun Cap Rate-dan foydalanish

Yaxshi yangiliklar shundan iboratki, ko'chmas mulkka potentsial sarmoyalarni taqqoslashni osonlashtiradigan vositalar mavjud. Ulardan biri siz ko'chmas mulkdan pul ishlashni izlashda bebaho bo'lib qoladi, bu kapitalizatsiya stavkasi (kapital stavkasi) deb nomlangan maxsus moliyaviy koeffitsient. Kapital stavkalari tijorat ko'chmas mulki investitsiyalarining rentabellik koeffitsientini ko'rsatadi, bu uning asosini mulk ishlab chiqaradigan sof daromaddan oladi.

Agar ko'chmas mulk yiliga 100000 dollar ishlab topsa va 1 000 000 dollarga sotilsa, siz daromadni (100 000 AQSh dollari) narx yorlig'iga (1 000 000 dollar) taqsimlab, 0,1 yoki 10% olasiz. Bu shuni anglatadiki, ko'chmas mulkni qoplash stavkasi 10% ni tashkil etadi yoki agar siz ko'chmas mulk uchun to'lashni naqd pulda va qarzsiz to'lagan bo'lsangiz, sarmoyangizdan kutilgan 10% daromad olasiz.

Qimmatli qog'ozlar oxir-oqibat faqat diskontlangan pul oqimlarining sof hozirgi qiymatiga teng bo'lgani kabi, ko'chmas mulk ham oxir-oqibat quyidagilarning kombinatsiyasiga loyiqdir:

• Mulk egasi uchun ishlab chiqaradigan foydali dastur
• To'lanadigan narxga nisbatan u yaratadigan sof hozirgi pul oqimlari

Xavfsizlik chegarasi sifatida ijaraga olingan daromad

Ijara daromadlari iqtisodiy tanazzul yoki qulash paytida sizni himoya qiladigan xavfsizlik chegarasi bo'lishi mumkin. Buning uchun ko'chmas mulkka investitsiyalarning ayrim turlari yaxshiroq mos kelishi mumkin. Ijara va ijara nisbatan xavfsiz daromad bo'lishi mumkin.

Ko'chmas mulk idoralari binolaridan pul ishlashning qiyinchiliklari haqidagi avvalgi bahsimizga qaytish uchun bitta misol keltirish mumkin. Odatda bu xususiyatlar uzoq, ko'p yillik ijaraga tegishli. Bittasini kerakli narxda, kerakli vaqtda va to'g'ri ijarachiga va ijaraga muddati bilan sotib oling, shunda siz ko'chmas mulk qulashi bilan suzib o'tishingiz mumkin. Siz ijaraga beradigan shartnomalar tufayli sizdan ijaraga olayotgan kompaniyalar hanuzgacha taqdim etishi kerak bo'lgan o'rtacha narxdan yuqori bo'lgan ijara cheklarini to'playsiz, hatto boshqa joylarda ham arzonroq narxlar mavjud bo'lganda. Noto'g'ri tushunib oling, va siz bozor tiklangandan ancha vaqt o'tgach, sizni pastki darajadagi daromadlarga qamab qo'yishingiz mumkin.

Ko'chmas mulk biznes operatsiyalaridan pul

Ko'chmas mulk sarmoyalaridan pul ishlashning yakuniy usuli maxsus xizmatlar va biznes faoliyatini o'z ichiga oladi. Agar sizda mehmonxona bo'lsa, mehmonlarga buyurtma asosida filmlar sotishingiz mumkin. Agar sizda ofis binosi bo'lsa, savdo avtomatlari va avtoulov garajlaridan pul ishlashingiz mumkin. Agar siz mashinangizni yuvadigan bo'lsangiz, vaqtni nazorat qiladigan changyutgichlardan pul ishlashingiz mumkin.

Ushbu investitsiyalar deyarli har doim sub-ixtisos bo'yicha bilimlarni talab qiladi. Misol tariqasida, ba'zi odamlar o'zlarining butun hayotlarini avtomobillarni yuvish vositalarini loyihalashtirish, qurish, egalik qilish va ulardan foydalanishga ixtisoslashgan holda sarflaydilar. O'z sohasining yuqori pog'onasiga ko'tarilib, ma'lum bir bozorning nozik tomonlarini tushunadiganlar uchun pul ishlash imkoniyati cheksiz bo'lishi mumkin.

Boshqa ko'chmas mulkni investitsiya qilish g'oyalari

Shunga qaramay, ko'chmas mulk sohasida boshqa investitsiya imkoniyatlari mavjud. Siz ko'chmas mulk investitsiyalari trestlariga (REIT) sarmoya kiritishingiz mumkin.Ommaviy savdoga qo'yilgan REITlar aktsiyalarni chiqaradi va birjada sotiladi, xususiy REITlar yoki savdoga qo'yilmagan REITlar esa birjada mavjud emas. REITlarning barcha turlari qariyalar uylari yoki savdo markazlari kabi ko'chmas mulk bozorining alohida tarmoqlariga qaratiladi. Shuningdek, ko'chmas mulk sektoriga investitsiyalarni jalb qilish va boshqa investitsiyalarni jalb qilish orqali ko'chmas mulk investorlarini maqsad qilib qo'yadigan birja bilan almashinadigan bir nechta fondlar (ETF) va o'zaro fondlar mavjud.